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東莞業主:這些交樓、驗房技巧你必須知道 簽約看仔細 驗房選雨后

時間:2016-03-14 14:20問題發起人:www.lkondj.tw 東莞裝修網 | 瀏覽次數:

  買房是一件大事,但是,買房過程從看房、下定、貸款直至收樓入住,都可能因為購房者自己的粗心大意,造成日后的糾紛。“3·15消費者權益日”即將到來,如何維權又成為一個熱門話題,記者特別收集了一些典型的樓市糾紛案例,給您提個醒。

看房 銷售員未告知,買到“雙拼房”獲退定

2014年8、9月份,蔣女士兩次來到中惠香樟綠洲看房,隨后,她根據對樣板房的印象選中了一套115平方米的戶型,并交納了5萬元定金。不久,蔣女士卻發現自己購買的是一套有兩個房產證的“雙拼房”,蔣女士提出了退還定金的要求。

但是開發商拒絕退定,因為在雙方所簽訂的協議書中有約定,蔣女士所購買的是“物業一、物業二”,不單獨銷售,即我們所謂的“雙拼房”。在法庭上,陪同蔣女士看房的中介公司員工作證,當時銷售人員并沒有告知這是一套 “雙拼房”。

去年,法院認定雙方對買賣標的存在重大誤解,并未就該戶型的買賣達成真正的合意。中惠公司未盡到妥善而充分的告知義務,蔣女士未仔細閱讀關系重大的相關文件,對于未能訂立商品房買賣合同,雙方均有責任。而合同未能訂立對中惠公司并不產生實質性的影響,因此法院認為中惠公司應將收取的定金5萬元返還蔣女士。

折扣不滿意,告欺詐被判敗訴

兩年前,莫先生到南城的深業歐景麗苑看房,為了促進成交,銷售人員向其承諾幫忙申請更多折扣,莫先生因此交了3萬元定金,并簽訂了認購書。后來莫先生發現銷售人員承諾的折扣沒有自己想象的高,認定自己受到了欺詐,多次上門要求退回定金被拒。后經消委會調解仍無法解決糾紛。

樓盤銷售方則表示,他們確實幫莫先生申請了優惠價格,每平方米少了近600元,后又申請了9.9折。

去年,一審法院調查審理后判定,銷售人員雖曾向莫先生稱可以打折,但并未承諾具體折扣,后來也確實爭取到了9.9折,故不能認定存在欺詐行為。雙方簽訂認購書是雙方真實意思表示,買方沒有依據約定簽訂合同,開發商有權單方面解除認購書,并沒收定金。

貸款做高交易價賣房,騙貸不成起糾紛

陳小姐(化名)欲購買王女士(化名)位于塘廈萬科雙城水岸的一套住宅,住宅總價為650萬元。為了減少首付支出,向銀行多貸點款,雙方決定將交易價格提高至900萬元,同時買方先后向賣方轉賬支付了50萬元的定金。

沒想到銀行并沒有通過陳小姐的按揭貸款申請。于是陳小姐向王女士要求退回50萬元的定金,卻被拒絕。不久,買方陳小姐以惡意欺詐、制造虛假合同為由將賣方王女士告上了法庭,賣方王女士則反訴買方應支付購房違約金130萬元。

法院經調查后認定,買賣雙方自愿簽署案涉房屋的《房地產買賣合同》,同時都了解需要根據評估的價格900萬元以及虛假的房屋買賣合同,才有可能通過銀行審查取得600萬元的貸款,雙方都存在明顯過錯。最后法院判定房屋買賣合同解除后,賣方收取的50萬元定金應當退還買方陳小姐。

個人信用差,銀行不放貸

歐先生(化名)在南城康城大廈購買了一個商鋪,并交付19.5萬元定金,剩下的18萬元則向銀行申請貸款,但是歐先生的貸款申請卻沒有通過,銀行的理由是歐先生不符合該銀行的貸款評估條件,同時,商鋪價格過高,風險太大。

歐先生認為,自己的信用沒有問題,銀行不放貸的責任在開發商,他要求解除購房合同,且開發商要退回定金和支付利息。

去年,一審法院審判認為,商鋪價格系根據市場行情,由購房者和宏遠公司協商確定的;銀行認為的商鋪價格過高是銀行內部決定是否放貸的考慮因素,并非開發商的原因導致,且銀行確實發放了案涉商鋪所在的項目其他部分業主的銀行按揭貸款。一審法院判決,歐先生應向宏遠公司支付購房款18萬元及逾期付款違約金。

開發商延遲交樓,要賠違約金

兩年多前,購房者潘先生在城區的富盈·東方華府以總價90多萬元的價格認購了一套住宅,并在簽訂了商品房買賣合同后,向富盈公司支付首期房款287520元并向銀行申請按揭貸款買房,并成功通過貸款申請。合同中約定,如富盈公司逾期交房超過180日,購房者有權解除合同并要求開發商支付違約金。

到了約定交樓時間,由于商品房未能通過驗收,潘先生并沒有能夠按時收樓。不久,潘先生將開發商告上法院,提出由于富盈公司已逾期交房超過180天,要求解除案涉商品房買賣合同,并且支付違約金。

由于事實證據清楚,去年,法院判決富盈公司向潘先生返還購房款947520元及利息,并支付違約金4737.6元。

因質量問題拒收樓,獲賠26萬元

2006年,張先生在金地格林花園以約62.1萬元購買了一套住宅,年底,張先生收到了開發商發出的《入伙通知書》。但在收樓時張先生卻發現樓盤有嚴重的質量問題,因而拒絕收樓并要求開發商整改。隨后幾年時間內,張先生又多次驗收,但一直因為不滿意而拒絕收樓。幾年后,張先生以開發商沒有在約定時間內交樓為由,要求開發商支付違約金。

金地公司不服一審判決進行上訴,并提供2010年11月9日發出的一份快遞郵單予以證明。郵單顯示,郵件內容是催辦案涉房屋入伙通知書,郵戳日期是2010年12月1日,郵件于2010年12月1日退件。同時,金地公司在二審提交了司法鑒定意見書,擬證明案涉房屋不存在嚴重影響正常居住使用的問題。

二審法院認為,由于金地公司未能提供催辦入伙通知書的具體內容,故酌定張先生應當在收到通知后15日內到案涉房屋進行驗房,因此二審法院認定金地公司于2010年12月16日將案涉房屋交付給張先生使用,判定金地公司應當按日向張先生支付已交付房價款萬分之三的違約金。金地公司應當向張先生支付逾期交房違約金620789元×0.0003/天×1448天=269670.74元。

贈送露臺非專用,公共部分屬公用

開發商贈送的頂樓露臺可能不是你的,而是屬于全體業主。2012年,張先生(化名)在塘廈凱旋城購買了一套住宅,約定張先生取得該商品房裙樓樓頂露臺的使用權,不過,同時使用露臺的還有其他3戶人家,露臺由開發商觀瀾晉景公司劃分為四個部分供4家使用。

但是,交樓后張先生發現,鄰居家的露臺范圍延伸至自家臥室和洗手間窗前,與此前的約定并不一致,張先生認為開發商違約,要求開發商立即拆除自家窗前長7.5米的柵欄,并重新設置露臺范圍,賠償違約造成的損失2萬元。

2015年,法院判定,案涉露臺與一樓的屋頂處于同一平臺,雖然開發商與業主在《協議書》中約定該露臺專屬于張先生使用,但根據現場勘驗可知,該露臺實際上是一樓商鋪的屋頂,原則上是屬于公共部分;同時該露臺也沒有登記權屬屬于特定業主,認定露臺屬于建筑物的共有部分,即歸全體業主共有。張先生可以以業主身份,要求開發商拆除自家窗前長7.5米柵欄,但要求按自己的方案重新設置露臺范圍以及賠償損失2萬元的訴訟請求,法院不予支持。

“送車位”沒兌現,業主退定金成功

2014年初,劉小姐和豐泰公司簽訂購房確認書,同時要求開發商贈送一車位,并且約定,如能申請到贈送車位,則已交的2萬元作為定金一部分,另交付3萬元定金;如不能申請到贈送車位,則要求免息免手續費退還2萬元定金。

不久后劉小姐要求開發商退回購房定金,理由是未收到豐泰公司同意贈送車位使用權的通知,要求解除商品房預售合同。當年5月,劉小姐填寫特殊事項申請表,載明因其資金問題,申請退還定金2萬元,該申請表經開發商營銷經理簽名同意,并由工作人員交回給她。

但豐泰公司卻表示,他們已經審批通過了贈送車位,并出示了審批同意的文件,同時,劉小姐出示的申請未走完審批流程,不同意退還定金。

一審法院判劉小姐敗訴。不久,劉小姐再次提出上訴。去年10月,二審法院經調查后判定認為,該申請表上已經有豐泰公司銷售經理的同意,且豐泰公司的工作人員也將該申請表交回給劉小姐,故有理由相信該申請已經取得豐泰公司的同意,豐泰公司應向劉小姐退回定金2萬元并支付相關利息。

驗房技巧,驗房發現問題

一定要登記進驗房表

驗房收樓是開發商將房子交給購房者的最后一個步驟,中國高級注冊驗房師趙太宇總結出四點驗房技巧,提供給購房者。

一、檢驗“天、地、墻”。檢驗吊頂的安裝情況,頂角線和四周的墻面要配合嚴密,扣板之間的銜接緊密程度要一致,不要有大的裂縫和翹起,看上去平整光滑。

檢測地面是否平坦,可以把乒乓球放在地面上檢驗;注意廳地板是否踩踏上去有空響聲,看看地板是否起翹。

檢查“墻”,注意看墻體轉角線是否筆直,墻體是否平整,是否存在裂縫,弄清楚是否房屋結構性裂縫,用小錘輕擊,檢查墻面下是否存在空鼓。

二、驗收門、窗、梯。檢驗門框的貼面板與墻面是否平行;用手按門窗套不應有空洞和軟彈的感覺,看直角接合部是否嚴密,表面是否光潔,不上鎖是否會自動關上或打開。此外,還要留意窗臺云石是否崩裂,用手輕觸窗臺,以不刮手為原則。

三、在下完大雨第二天再去檢查一次。

首先看有沒有被水浸濕過的水跡,特別是廚衛吊在天花上的白色排水管四周有沒有水滲漏流過的水跡。看墻面,在外墻墻角,空調機管線洞口,在外門窗洞口、窗臺處有沒有被水浸濕過的水跡。最后看外門、外窗,看門窗關閉處、門窗框、扇材料拼合處,是否有水滲漏流過的水跡。

特別提醒,墻壁是否滲水,業主最好在下完大雨的第二天去檢查一遍。

四、問題不論大小,都要填到驗房表格當中。

律師說法:

事前預防遠勝事后維權

無數購房糾紛表明,購房者不同程度欠缺法律意識,繼而被開發商、中介或者二手房業主等交易相關人員利用,是造成糾紛難以解決或者不能解決的主要原因。對此,廣東寶威律師事務所律師唐勝利表示,不少購房者面臨的損失和維權困境實際上是可以避免的,但是由于缺乏事前防范意識、事中證據保全意識,其結果是一再錯失最低成本解決問題的良機。

唐勝利介紹,對于一手房交易而言,由于多數房子都是期房,無法在簽訂合同之前查看實物,因此建議購房者認真查看開發商的資質,即通常所說的賣樓五證。不但要查看該五證是否齊全,并且要注意是否在法定許可的時間之內。

此外,在簽訂合同時,要仔細對約定內容進行審查,由于購房合同條款眾多,內容復雜,需要有足夠的耐心和法律專業知識進行鑒別。

對于二手房買家而言,要注意房屋產權是否有效,產權是否涉及到第三方經濟利益,例如是否有抵押、外債等。房屋是否受到政策限制,從而影響公積金使用等,在簽訂合同時雙方違約責任必須清晰明了,執行操作性強,盡量避免房屋交易協議簽訂后可能出現的糾紛導致責權不清。

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